中华人民共和国行业标准
建设领域应用软件测评通用规范（征求意见稿）
房地产应用系统功能与质量要求
7.1.1房地产应用系统包括房地产交易与房地产权属管理系统、住房公积金管理系统、住房资金管理系统、房地产企业资质与诚信管理系统、房地产信息网、房地产开发项目管理系统、房地产估价软件、房地产投资经济评价软件、房地产销售管理系统、房地产经纪业务管理系统等。
7.1.2房地产应用系统的功能、性能和业务流程应符合国家、行业和地方的有关标准、规范和规定。
7.1.3房地产应用系统应具备一定的前瞻性，能够适应一定时期内国家、行业和地方规章制度的变化。
7.1.4房地产应用系统应具有合理的流程控制机制，能够保证相关操作按照预定的流程顺序执行，且操作流程可根据用户需求进行制定和修改。
7.1.5系统中所涉及的数据精度应满足相关要求，货币宜精确到最小货币单位，面积宜精确到平方毫米。
7.2房地产交易与房地产权属管理系统
7.2.1房地产交易与房地产权属管理系统包括房屋一级市场交易管理系统、房屋二级市场交易管理系统和房地产产权与房地产产籍管理系统等。
7.2.2房屋一级市场交易管理系统应符合下列要求：
1应实现对与预售证记录、预售契约记录、监证过户记录和限制移记录相关信息的管理，包括对信息的新增、删除、更新等操作；
2应实现对预售证记录、预售契约记录、监证过户记录和限制转移记录的管理，包括新增、编辑、删除记录；
3应实现按照所包含的字段，查询满足条件的预售证记录、预售契约记录、监证过户记录和限制转移记录，并查看相应记录的功能；
4必须具有禁止限制转移的房屋进行交易的功能；
5宜具有统计和分析的功能，包括对房屋预售的成交价格、成交面积、成交房屋区域分布、成交房屋档次分布等指标进行统计和分析。
7.2.3房屋二级市场交易管理系统应符合下列要求：
1应实现对交易案记录的管理，包括新增、取消、编辑和删除记录；
2应实现对房屋估价任务的管理，包括分配估价任务、输入、修改评估报告；
3应具有审核评估报告的功能；
4应具有交易审批功能，包括交易初审、交易复审和交易审批等审批程序；
5应实现监证过户管理的功能；
6应具有限制转移管理的功能，包括输入限制移转通知，对限制转移记录进行修改和查询等；
7应具有业务办理进度查询的功能，包括通过互联网或电话等方式查询业务办理进度等；
8宜具有统计和分析的功能，包括对二手房交易的成交价格、成交面积、成交房屋区域分布、成交房屋档次分布等指标进行统计和分析。
7.2.4房地产产权与房地产产籍管理系统应符合下列要求：
1应具有产权证办理的功能，包括房屋所有权初始登记、房地产转移登记、房地产变更登记、房地产他项权利登记、房地产注销登记等；
2应具有产权证管理功能，包括产权证发放管理、产权证查询、产权证注销等；
3应具有产权产籍统计分析的功能，包括房屋所有权初始登记、房地产转移登记、房地产变更登记、房地产他项权利登记、房地产注销登记的统计、分析等；
4应具有查询土地使用权证、房屋所有权证、房屋特征的功能。
7.3单位住房公积金管理软件
7.3.1单位住房公积金管理软件包括期初处理、月业务处理、年终处理、查询统计、数据上报等模块。
7.3.2期初处理模块应具有下列主要功能：公积金缴存率设定，单位、职工基本情况录入，初始化审核，初始化记账，工资基数录入。
7.3.3月业务模块应具有下列主要功能：每月个人公积金账户的变更，修改职工或单位情况，记录销户人员利息，公积金月缴存认定等。
7.3.4年终处理模块应具有年度利息录入、年度利息记账的功能和账务年终结转的功能。
7.3.5查询统计模块应具有查询统计公积金月业务、年业务已经处理的信息，单位情况，公积金缴存、支取情况，公积金账户变动情况，并生成、输出相应报表的功能。
7.3.6数据上报模块应实现将单位公积金管理情况上报给上级公积金管理中心或住房资金管理中心的功能。
7.4住房资金管理系统
7.4.1住房资金管理系统包括公积金管理子系统、个人住房抵押贷款业务管理子系统、对公贷款业务管理子系统、售房款管理子系统、会计账务处理子系统等。
7.4.2公积金管理子系统应符合下列要求：
1应具有管理单位和个人公积金账户的功能，包括设立、编辑、删除等操作；
2应具有灵活设置缴存汇率，并自动计算月应缴额的功能；
3应具有自动计息的功能，包括灵活设置计息利率，按照可选择的计息方法计息等；
4应具有处理非正常缴存情况的功能，包括只缴个人部分或只缴单位部分等情况；
5应具有处理单位变动业务的功能，包括单位的分离与合并等；
6应具有缴交基数核定的功能；
7应具有对公积金的缴存、支取、使用等情况进行查询和数据统计的功能；
8应具有对逾期公积金催缴的功能。
7.4.3个人住房抵押贷款业务管理子系统应符合下列要求：
1应具有贷款申请审核的功能；
2应具有管理个人住房抵押贷款账户的功能，包括设立、编辑、删除等操作；
3应具有发放不同条件贷款的功能，包括发放不同利息，不同期限，不同额度等条件的贷款；
4应具有贷款归还管理的功能，包括处理不同还款方式的还款本息额；
5应具有对贷款归还情况的统计查询功能；
6应具有利率调整功能，并自动调整未还金额；
7应具有冻结或解冻账户的功能，包括在贷款开户后，自动冻结贷款人、配偶及担保人公积金账户，贷款还清后自动解冻；
8应具有报表查询、数据统计的功能，包括查询、统计提前还款、逾期还款、本月应还款情况。
7.4.4对公贷款业务管理子系统应符合下列要求：
1应具有对公贷款管理的功能，包括开户、发放、归还等操作；
2应具有对公贷款业务信息查询统计的功能；
3应具有对公贷款报表统计的功能。
7.4.5售房款管理子系统应符合下列要求：
1应具有为售房单位开设售房款账户的功能；
2应具有售房款账户日常业务管理的功能，包括变更、查询、统计等；
3应具有进行账户冻结处理的功能，包括全部账户和部分账户的冻结。
7.4.6会计账务处理子系统应符合下列要求：
1应具有对当天业务进行试算平衡、记账、计息，并按月结转账目的功能；
2应具有对公积金及其他各类住房资金按各种利率计息的功能；
3应具有对批量账户或单个账户结息的功能；
4应具有处理个人及对公贷款业务账目的功能；
5应具有产生各种符合金融机构特点并符合国家标准的财务账簿的功能；
6应具有自动产生财务报表的功能；
7应具有同银行进行往来账务核对的功能。
7.5房地产企业资质与诚信管理系统
7.5.1房地产企业资质与诚信管理系统包括信用数据管理子系统，企业资质管理子系统，数据审核、查询、统计子系统，企业基本信息管理子系统，企业经营管理信息子系统，收发文管理子系统等。
7.5.2信用数据管理子系统应具有管理企业银行信用信息和管理企业良好行为及不良行为记录等的功能。
7.5.3企业资质管理子系统应具有管理企业资质信息和管理企业质量认证信息等的功能。
7.5.4数据审核、查询、统计子系统应具有管理信用档案审核与资格年检和查询统计企业审核结果等的功能。
7.5.5企业信息管理子系统应具有管理企业基本信息、管理企业人员信息、管理企业投资或接受投资信息、管理企业经营总体情况、管理企业开发项目总体情况、管理企业已完成和在建项目情况等的功能。
7.5.6企业收发文管理子系统应具有接收企业上报、网上投诉和生成审核备案文件等的功能。
7.6.1房地产信息网应具有房地产项目信息查询、房地产宏观数据信息查询、房地产基准地价查询和地块估价、政策法规查询和数据统计分析等功能。
7.6.2房地产项目信息查询功能应包括按照房地产项目各种属性的查询、房地产项目销售状况查询、房地产项目对应的房地产企业资质与诚信信息查询等。
7.6.3房地产宏观数据查询功能应包括各年度房地产市场价格指数、开复工面积、竣工面积、开发投资额、空置率等宏观信息、房地产预警预报信息的查询。
7.6. 4政策法规查询功能应包括房地产相关政策及法律、房地产交易、权属登记等办事流程的查询等。
7.6.5数据统计分析功能应包括对房地产项目数据和房地产宏观数据进行统计、根据统计结果绘制图表并得出统计学指标等。
7.7房地产估价软件
7.7.1房地产估价软件包括估价项目管理模块、估价信息数据库模块、估价方法库模块、估价报告生成模块等。
7.7.2估价项目管理模块应符合下列要求：
1应实现估价项目的功能，包括新建、编辑并删除估价项目等；
2应具有输入估价对象信息的功能，包括输入物理属性、权属性质等；
3应具有输入估价作业基本信息的功能，包括估价师、估价时点、估价假设等。
7.7.3估价数据库模块应符合下列要求：
1应具有交易案例数据库管理及交易案例引用的功能，数据库管理包括查询、新增、更新、删除等；
2宜具有利用GIS系统管理交易案例数据的功能；
3应具有基准地价参数数据库的查询功能；
4应具有相关政策、法规、文件数据库的查询功能；
5应具有估价信息数据更新的功能；
7.7.4估价方法库模块应符合下列要求：
1应具有可以任意选择用《房地产估价规范》GB/T 50291中规定的一种或几种估价方法进行估价的功能；
2应具有对各种方法中所涉及到的参数进行设置的功能。
7.7.5估价报告生成模块应符合下列要求：
1应具有选择性的将估价方法输出在报告中的功能；
2应具有用多种内置方法处理各种估价方法所得估价结果的功能；
3应具有自动生成符合《房地产估价规范》GB/T 50291要求的估价报告的功能；
4应具有编辑自动生成的估价报告的功能。
7.8房地产投资经济评价软件
7.8.1房地产投资经济评价软件包括项目管理模块、数据输入模块、主要财务指标及敏感性分析模块、图表管理模块等。
7.8.2项目管理模块应具有新建、修改、删除评价项目的功能。
7.8.3数据输入模块应符合下列要求：
1应包括项目基本属性及测算相关基础参数的输入；
2应包括开发成本费用的输入；
3应包括项目融资情况的输入；
4应包括项目运营期间收入和费用的输入。
7.8.4财务指标及敏感性分析模块应符合下列要求：
1应具有计算项目主要财务评价指标的功能；
2应具有对项目进行盈亏平衡分析的功能；
3应具有对成本和收入等指标进行敏感性分析的功能。
7.8.5图表管理模块应符合下列要求：
1应具有财务报表生成并输出的功能；
2应具有输出现金流量和敏感性分析相关图表的功能。
7.9房地产销售管理系统
7.9.1房地产销售管理系统包括客户管理子系统，销售流程管理子系统，销售项目管理子系统，系统工具子系统等。
7.9.2客户管理子系统应具有客户信息管理、意向客户管理和业主管理的功能。
7.10.3销售流程管理子系统应具有认购管理、售楼管理、入住管理和贷款管理的功能。
7.10.4销售项目管理子系统应具有财务管理、销售分析、合同管理、销售团队管理和统计报表管理的功能。
7.10.5系统工具子系统应具有销售项目参数设置的功能；宜具有贷款计算等实用工具库和为客户提供帮助的功能。
7.10房地产经纪业务管理系统
7.10.1房地产经纪业务管理系统包括房源管理子系统、客源管理子系统、业务动态管理子系统、应用工具子系统、业务设置子系统等。
7.10.2房源管理子系统应符合下列要求：
1应具有房源信息登记功能；
2应具有根据房源信息查找房源记录的功能；
3应具有房源跟进记录功能，更新房源的信息；
4应具有跟进任务管理的功能；
5应具有成交记录功能；
6应具有收款记录功能。
7.10.3客源管理子系统应符合下列要求：
1应具有客源信息管理功能；
2应具有根据客源信息查询客源记录的功能；
3应具有客源跟进记录功能。
7.10.4业务动态管理子系统应符合下列要求：
1应具有对业务员业务进度进行统计分析的功能；
2宜具有经纪机构内部在线交流的功能；
3宜具有业务知识及常见问题数据库。
7.10.5应用工具子系统应符合下列要求：
1应具有灵活设置佣金比率计算佣金的功能；
2应具有贷款计算的功能；
3应具有业务员之间转盘的功能。
7.10.6业务设置子系统应符合下列要求：
1宜具有经纪机构组织设置的功能；
2宜具有设置系统所在地属性的功能；
3宜具有设置楼盘辞典的功能。
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